Покупка недвижимости — что нужно проверить перед покупкой

Покупка недвижимости может подарить вам массу удовольствия и ощутимую финансовую выгоду, но может быть и совсем наоборот – покупка недвижимости может превратиться в кошмар, который затянется на годы.

Если самостоятельно проводить проверку недвижимости вы не планируете, то доверьте это агентству недвижимости an-garant.ru
Если же планируете делать это самостоятельно, то стоит внимательно проверить, что мы покупаем и какие права и обязанности у нас будут на этот счет.
И самое главное, будет ли недвижимость, которую вы покупаете, соответствовать нашим ожиданиям, мечтам, бизнес-планам….
Если вы покупаете частный дом с гаражом и планируете создать там предприятие по производству орехов, перед покупкой стоит проверить, разрешает ли это закон.
Или, если вы покупаете квартиру с окном, выходящим на городской парк, то стоит проверить, не будет ли прямо перед этим окном возводиться многоквартирный дом, загораживающий этот привлекательный вид.
Или, наконец, когда вы покупаете в качестве инвестиции земельный участок, который на момент покупки предназначен для производства и обслуживания, но после покупки оказывается, что он сменил свое назначение на городские зеленые насаждения.

Так что же делать, чтобы свести к минимуму юридические риски при покупке недвижимости  ?

Вы знаете, какую недвижимость хотите купить

Ключевой вопрос заключается в том, чтобы выяснить, что именно вы хотите купить.
Для этого типа информации попросите продавца показать недвижимость, которую он собирается продать: квартиру, дом, участок, лес, ферму, недвижимость.
Как только вы увидите, что хотите купить, и ваш интерес не уменьшится, проверьте документы, связанные с недвижимостью.

Перед покупкой недвижимости проверьте выписку из Росрестра

В первую очередь следует проанализировать информацию, содержащуюся в Росреестре
Данные, содержащиеся в земельно-строительном реестре, дадут вам много информации, касающейся конкретной недвижимости, в т.ч. о местонахождении имущества, его площади, ходе границ, его обозначении (также в поземельных и ипотечных книгах) укажут данные собственника или правителя имущества.
Однако следует помнить, что в некоторых ситуациях также будет необходимо проанализировать другие документы, связанные с недвижимостью, такие как решения, связанные с внесением изменений в записи, разделом недвижимости, доступом к дороге общего пользования.
Выписку и выписку из реестра может получить собственник или распорядитель недвижимого имущества, а также лицо, проявляющее законный интерес в получении данных из реестра.

При покупке недвижимости проверяйте земельный и ипотечный регистры.

Тем не менее, необходимо провести важный анализ в земельном и ипотечном реестрах.
Земельные и ипотечные реестры, которые ведутся окружными судами, представляют собой реестры, в которых указывается , кому и какие права на конкретную недвижимость предъявляются.
Благодаря анализу документов в поземельной и ипотечной книгах вы получите важную информацию – в первую очередь информацию о том, имеет ли продавец право собственности на недвижимость, которую вы собираетесь купить. Не обременена ли недвижимость правами других лиц, например, сервитутом (земельным, личным или передаточным), который накладывает ограничения на распоряжение этой недвижимостью. А также вы получите информацию о том, находится ли недвижимость, которую вы собираетесь купить, в ипотеке.
Раскрытая в связи с этим информация будет иметь большое значение для вас как для покупателя, так как она напрямую влияет на стоимость приобретаемой вами недвижимости и окажет решающее влияние на оценку того, будет ли приобретаемая вами недвижимость соответствовать вашим планам.

Перед покупкой недвижимости проверьте документы, связанные с зонированием

Проверка и анализ документов в земельном и строительном реестре и в земельно-ипотечном реестре может быть недостаточным (и часто недостаточным).
Также важно проанализировать документы и положения, регламентирующие порядок пространственного управления. Правовые акты и документы, связанные с территориальным развитием, дадут нам ответ на вопрос, как мы можем использовать недвижимость, которую собираемся купить.
Примеры :
Можно ли построить коммерческое здание на участке под застройку?
Можно ли открыть аптеку в помещении, которое мы намерены купить (и которое на день покупки используется как жилое)?

Как правило, ответы на эти вопросы можно найти в локальном плане территориального развития района, где находится интересующая недвижимость. Это чрезвычайно важный правовой акт, поскольку он оказывает огромное влияние на способ осуществления права собственности.
План территориального развития определяет, в частности, назначение имущества , которое мы намерены приобрести, условия застройки и застройки земли, а также местонахождение государственных инвестиций.
Поэтому его тщательный анализ перед покупкой недвижимости необходим, ведь он даст нам ответ на вопрос не только о том, что мы можем построить, перестроить, достроить на нашем участке и какие мероприятия мы можем вести на конкретном объекте, но и какие можно построить поблизости или какую деятельность можно проводить. Какая польза от участка под застройку, расположенного в, казалось бы, отличном месте, непосредственно примыкающем к крупному торговому центру, который имеет сервисное назначение, так как согласно плану пространственного развития через его центр должен проходить подъезд к другим объектам.

Однако следует помнить, что местный план пространственного развития не всегда и не везде действует.  Содержание исследования даст нам ответ, как можно будет осуществлять право собственности в районе, в котором мы намерены покупать недвижимость.
Пожалуйста, помните, что исследование не является документом, обязательным для собственника Это означает, что  при принятии местного плана пространственного развития нужно учитывать содержание исследования, и положения плана не могут противоречить положениям исследования.. На практике это означает, что если на данной территории планируется городское озеленение, то это городское озеленение будет находиться на том же месте в плане территориального развития.
Пример :
Если вы покупаете земельный участок, который собираетесь использовать в будущем (через несколько лет) для строительства производственного здания и на день его покупки плана еще нет, но пройдена проработка который предусматривает городское озеленение в этом месте, стоит иметь в виду, что Также в плане территориального развития этот участок будет использоваться для городского озеленения, а не для целей строительства.

Зонирование также связано с решением об условиях застройки , так как при отсутствии локального плана назначение участка будет регулироваться решением об условиях застройки. Он определит, как участок может быть застроен, или, в случае покупки помещения, определит, возможно ли изменение использования (например, с квартиры на кабинет стоматолога).

Во многих случаях решение о зонировании (обычно именуемое решением wz.) само по себе является ценностью, и цена имущества с wz.решение может быть намного выше, чем реальная стоимость имущества, именно из-за содержания этого решение. Поэтому стоит внимательно проанализировать его содержание, чтобы не разочароваться. Прежде всего проверьте, является ли решение по-прежнему обязывающим и обеспечивает основу для подачи заявки на получение разрешения на строительство для инвестиций, которые мы планируем .

В этом контексте также будет важно знать, будет ли вообще возможно вынесение нового решения об условиях развития и, если возможно, какое содержание — или содержание, которое позволит реализовать запланированные инвестиции. Время его выдачи также будет иметь значение для потенциального покупателя, так как если инвестор хочет осуществить инвестиции эффективно и быстро, а перспектива получения нового решения отдалена (например, из-за большого количества сторон в таком разбирательстве) , такая ситуация, несомненно, может охладить энтузиазм потенциального покупателя участка под застройку.

Проверьте производство в суде и в административных органах, связанных с недвижимостью, которую вы покупаете

Судебные и административные разбирательства, связанные с данной недвижимостью, могут стать неожиданностью для покупателя. Может оказаться, что другое лицо претендует на звание собственника имущества или на то, что он является собственником его части. и, следовательно, инициировал процедуру давности в отношении всего или части имущества, которое вы намереваетесь купить. Стоит внимательно расспросить продавца об этих вопросах и, возможно, запросить документы, связанные с разбирательством. Может оказаться, что разбирательства, проводимые, например, в суде, не окажут существенного влияния на права, связанные с приобретенной вами недвижимостью, но также может оказаться, что они окажут решающее влияние на осуществление право собственности, так как производство касается отчуждения части участка или также обременено сервитутом необходимой дороги. Также не забывайте об исполнительных производствах, которые могут быть связаны с приобретаемой вами недвижимостью.

Убедитесь, что вы не покупаете несанкционированное строительство или нарушение коммунальных услуг

Необходимо в обязательном порядке запрашивать разрешение на строительство конкретного объекта у продавца, строительный проект, утвержденный этим разрешением, либо уведомлять соответствующие органы для выполнения конкретных строительных работ (потому что не на каждый объект требуется разрешение на строительство). Получив строительный проект, вы можете сравнить созданное с тем, что есть в строительном проекте или проекте застройки участка. Если окажется, что проектом предусмотрен одноэтажный дом шириной 9 м, а на самом деле два этажа и дом шириной 10 м, то мы имеем дело со строительным беспределом, заключающимся в незаконной надстройке и надстройке дом. В связи с тем, что самовольное строительство не имеет срока давности, а его последствия зачастую несет собственник недвижимости, не имевший никакого отношения к незаконным работам, перед покупкой объекта недвижимости стоит проверить и уточнить эти вопросы.
Также проверьте, имеет ли конкретный объект — квартира, индивидуальный дом, производственное или служебное здание — разрешение на ввод в эксплуатацию.
Убедитесь, что объект, который вы покупаете, используется по назначению. Вы можете купить здание, которое используется как производственное, а согласно разрешению на строительство, его целевое назначение – жилое.
Еще один пример – вы покупаете участок земли, который используется в качестве склада для угля и других материалов, и его целевое назначение – сельскохозяйственное согласно плану зонирования.
Незаконное изменение использования недвижимого имущества имеет серьезные правовые последствия.

Проверьте контракты, связанные с недвижимостью, которую вы покупаете

Также проверьте — предварительно запросив у продавца — контракты, связанные с недвижимостью, которую вы покупаете. Их может быть множество, например договоры, связанные с использованием недвижимого имущества третьими лицами (аренда, аренда, субаренда, договор ссуды…). Договоры, связанные с предоставлением услуг в сфере недвижимости, таких как коммунальные услуги, интернет — действительны ли они, как долго или не расторгнуты поставщиками и по каким причинам.

Что еще проверить при покупке недвижимости?

Конечно, вышеперечисленные вопросы не исчерпывают сложность процесса покупки недвижимости. Необходимость выполнения определенных действий будет зависеть от самой недвижимости — например, имеет ли она регулируемый правовой статус, где находится и с какой целью приобретается. Если сделка касается обычной квартиры, обычно вышеперечисленных действий будет достаточно. Однако в ситуации покупки недвижимости в сложном районе, для целей, требующих различных согласований, или совершения множества действий по приведению недвижимости в состояние в соответствии с нашими ожиданиями и планами, то могут потребоваться рассмотрение и проверка многих других вопросов. Начиная с условий, связанных с охраной окружающей среды (например, решение по охране окружающей среды , решение по водному праву), и заканчивая согласиями, выданными хранителем памятников.

Как видно из вышеизложенного, не стоит покупать «кота в мешке» и стоит приложить усилия, чтобы тщательно проверить, имеет ли лицо, у которого мы покупаем недвижимость, право собственности на нее и принадлежит ли она нам. покупка даст нам возможность реализовать планы, которые мы совмещаем с ее покупкой.